Kriisi ei romahduttanutkaan asuntohintoja

Julkisuudessa moni ennusti laman romahduttavan asuntohinnat 90-luvun alun tyyliin. Miksi ennustus ei toteutunut, tutkijatohtori Elias Oikarinen Turun kauppakorkeakoulusta?

– Monet hintaromahdusta povanneet pohjasivat argumentointinsa 90-luvun alun lamasta saatuihin kokemuksiin. Koska hinnat silloin romahtivat, ajateltiin, että niin käy tässäkin talouskriisissä. Tällainen argumentointi ei kuitenkaan kestä kriittistä tarkastelua, Oikarinen sanoo.

Viime lamaa edelsi Suomessa rahoitusmarkkinoiden nopea vapauttaminen. Lainansaanti helpottui hyvin nopeasti, mikä lisäsi kysyntää äkillisesti. Markkinatarjonta ei pystynyt reagoimaan kysynnän räjähdysmäiseen kasvuun ajoissa, mikä nosti asuntojen hintoja.

– Tarjontareaktio oli lopulta liian voimakas, ja se tuli huomattavalla viiveellä. Kun kysyntä laman myötä laski, tarjonta jatkoi kasvuaan.

Tilannetta pahensi se, että vahvaan markkaan sitoutuminen veti korot hyvin korkealle. Kun markka sitten devalvoitiin, monen kotitalouden lainan arvo Suomen rahassa kasvoi valtavasti. Samanaikainen raju työttömyys johti siihen, että monet kotitaloudet joutuivat asuntojensa pakkomyynteihin. Tämä lisäsi tarjontaa ja veti osaltaan hintoja alaspäin.

Suomessa ei katetta kuplapuheille

Nykyistä taantumaa edeltävä tilanne on ollut kovin erilainen verrattuna 90-luvun alkuun. Esimerkiksi rakennusliikkeet ovat kehittyneet markkina-analyyseissään.

– Nyt uustuotanto reagoi nopeasti finanssikriisin aiheuttamaan kysynnän vähenemiseen. Taantuman myötä myös valtion elvytystoimet ovat purreet, ja korkotaso on laskenut.

Myös asuntojen hintataso on ollut suhteessa talouden fundamentteihin matalampi. Vuonna 1989 asuntojen hinnat olivat liian korkealla suhteessa maan tulo- ja väestökehitykseen. Viime syksynä Kansainvälinen valuuttarahasto IMF puolestaan arvioi, että Suomen asuntohinnat olivat kymmenisen prosenttia liian matalalla. Oikarisen analyysit osoittivat, että ennen finanssikriisiä kuplaa ei ollut nähtävissä, ja hän on toppuutellut julkisuudessa esitettyjä näkemyksiä asuntojen hintakuplasta.

Baltian maissa tilanne on ollut toinen. Virossa on rahoitusmarkkinoiden vapauduttua tehty samat virheet kuin Suomessa 1980-luvun lopulla.

– Pari-kolme vuotta sitten Virossa sijoittajat ostivat asuntoja vaivautumatta edes etsimään niihin vuokralaisia. Ostopäätökset perustuivat odotukseen hintojen 25 prosentin noususta vuositasolla, eivät odotettavissa oleviin vuokratuloihin. Tämä jos mikä oli kupla.

Asuntouutisointi hämmentää kuluttajia

Jokainen asuu jossakin. Asuntojen hintoja koskeva uutisointi kiinnostaa kuluttajia.

tutkijatohtori
Elias Oikarinen

– On havaittavissa, että lehdistössä haetaan asuntouutisissakin mahdollisimman repiviä otsikoita. Juttu räväkän otsikon takana onkin sitten usein maltillisempi.

Tutkijan mukaan median lähdekriittisyydessä on toivomisen varaa. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjien tuottama data, joka usein on asuntouutisten lähteenä, on ongelmallista. Oikarinen on analysoinut kiinteistönvälittäjäbarometrien ennustevoimaa.

– Data korreloi menneen kehityksen kanssa voimakkaan positiivisesti, mutta korrelaatio tulevan kehityksen kanssa on hyvin ohut.

Toinen ongelma liittyy siihen, että eri kuukausina käydään kauppaa eri laatuisilla asunnoilla. Näin ollen luotettava data vaatii perusteellisempaa analysointia ja laadun vakiointia. Tilastokeskuksen tuottama asuntodata on luotettavinta, mutta se on käytettävissä vasta viiveellä.

Asunnon ostoa tai myymistä harkitsevan kuluttajan ei ole syytä hötkyillä räväköiden uutisotsikoiden motivoimana.

– Jos tutkimuslaitosten talousennusteisiin on luottamista, tulevaisuus näyttäisi asuntohintojen suhteen varsin vakaalta. Tutkimuslaitosten ennustukset työllisyyden ja tulotason kehityksestä eivät anna syytä olettaa asuntohintoihin rajuja muutoksia lähitulevaisuudessa.

Teksti: Jussi Matikainen
Kuvat: lumaxart, nancyarora2020, Practise, Jussi Matikainen

Teksti on lisensoitu Creative Commons Nimeä 1.0 Suomi -lisenssillä.

Julkaistu 29.04.2010 11:51, päivitetty 29.04.2010 14:12